SuperBonus 110% news: La corretta gestione della pratica e dei lavori

Effettuare in maniera corretta tutta la gestione della pratica e dei lavori per il SuperBonus 110 % ti sembra una cosa impossibile? Niente paura. In questa guida scopriremo nel dettaglio tutte le procedure fondamentali per un’ottimale gestione di tutto l’iter lavorativo del SuperBonus 110 per cento

SuperBonus 110 % – Introduzione

Come è noto, il SuperBonus 110 %, anche noto come Ecobonus, è una misura di sostegno economica volta a permettere la riqualificazione in chiave energetica e l’adeguamento antisismico di tutti quegli immobili che soddisfino i requisiti previsti dalla normativa tecnica di riferimento.

Tuttavia, la documentazione necessaria per avviare tutto l’iter di realizzazione per la corretta gestione della pratica e dei lavori del SuperBonus 110 % è particolarmente corposa e, se non ci si affida prontamente a dei professionisti, si possono riscontrare non poche difficoltà.

Vediamo dunque nel dettaglio come procedere al meglio per soddisfare in pieno tutti i requisiti e le fasi previste dalla norma di attuazione del SuperBonus 110 %.

La corretta scaletta dei lavori

Il SuperBonus 110 % prevede un globale processo di efficientamento energetico dell’immobile designato, eventualmente affiancato da un adeguamento antisismico.

La normativa tecnica di riferimento, che vedremo più avanti, impone il rispetto di una serie di rigorosi passaggi burocratici e tecnici cui adempiere, pena la decadenza dall’ottenimento della misura di sostegno.

Per questa ragione, diversi professionisti intervengono durante le varie fasi attuative del progetto come il commercialista che si occupa di verificare la congruenza fiscale degli interventi economici e l’architetto e l’ingegnere che si occupano invece della parte strutturale.

Il piano di lavoro più idoneo per la realizzazione del contenuto del SuperBonus 110 % dovrebbe infatti prevedere:

– L’iniziale verifica della conformità urbanistica dell’immobile;

– Lo studio in via preliminare del progetto e la sua attuazione;

– La progettazione finale ed esecutiva;

– La gestione fiscale del credito;

– Lo studio di avanzamento dei lavori.

SuperBonus 110 %  Normativa di riferimento

L’attuazione corretta e puntuale del SuperBonus 110 % non può prescindere da una conoscenza di base del quadro normativo di riferimento, al quale si rimanda qualora si voglia approfondire la natura tecnica della questione.

In questa sede ci limiteremo a indicare le principali fonti normative del SuperBonus 110 per cento.

Innanzitutto, l’applicazione di questo Bonus è avvenuta in via definitiva con il Decreto Legge n. 34 del 2020 (cosiddetto Decreto Rilancio)  che ha per l’appunto previsto la concessione di una misura di agevolazione fiscale per la riqualificazione energetica di immobili che soddisfino certi requisiti e, all’articolo 119,  ha definito una gerarchia operativa degli interventi da eseguire, suddividendoli in trainanti e trainati.

Attualmente si sta discutendo, in sede parlamentare, se estendere la durata della concessione di agevolazione fiscale e del periodo di inizio e chiusura lavori fino al 2023.

Idoneità del proprio regime fiscale

La capienza fiscale consiste nella capacità di un contribuente di abbattere le imposte (come l’IRPEF) fino a ottenere sgravi fiscali importanti come riduzioni, detrazioni e deduzioni.

Prima di avviare la fase di progettazione, è necessario che il commercialista studi e calcoli in maniera precisa la capienza fiscale del contribuente, in maniera tale da comprendere se il regime fiscale calcolato è in regola con le detrazioni previste dalla normativa di riferimento.

Determinare il regime fiscale è un passo saliente, oltre che per capire quanta detrazione ottenere, anche per il successivo studio di fattibilità del credito che permette al commercialista di indicare al contribuente se pagare per intero i lavori ottenendo in seguito la detrazione o se cedere il credito a istituti intermediari come le banche.

Valutazione della conformità urbanistica

Un altro passaggio burocratico cui adempiere assolutamente consiste nella verifica della conformità urbanistica dell’immobile destinatario degli interventi di riqualificazione energetica.

Per scongiurare fenomeni di abusivismo, l’ingegnere edile o l’architetto incaricato del progetto deve fare richiesta di accesso agli atti al Comune dove l’immobile è situato, esaminando i vari incartamenti e progetti del Catasto, dove sono depositati per legge tutti i registri di immobili nella sede territoriale-giuridica del Comune stesso.

Confrontando lo stato attuale dell’immobile con i progetti di fabbricazione catastali, il tecnico può giungere alla conclusione di trovarsi di fronte a conformità urbanistica e dare quindi il via ai lavori; in caso contrario, l’immobile si dichiara non conforme al piano urbanistico e qualsiasi lavoro che venisse condotto sfruttando il SuperBonus 110 % sarebbe tacciato di illegittimità giuridica.

SuperBonus 110 % Studio di fattibilità

Lo studio di fattibilità è un obbligo da assolvere dopo aver proceduto alla verifica della conformità urbanistica e al calcolo della propria capienza fiscale.

Lo studio di fattibilità rappresenta il pre-requisito del progetto vero e proprio e include la lista completa degli interventi da effettuare con a lato i preventivi di spesa calcolati, e un’analisi computometrica puntuale.

Questo studio è realizzato in primis dall’ingegnere edile o architetto che si occupa di definire gli interventi da effettuare con relativi budget di spesa e, in seconda battuta, il commercialista va a determinare l’importo totale delle spese per adeguarle al piano di credito migliore per il contribuente, ossia se realizzare i pagamenti in proprio o se cedere il credito a terzi.

Accesso agli atti

Le varie fasi burocratiche per usufruire in maniera completa del SuperBonus 110 % sono diverse e sono propedeutiche a una corretta gestione della pratica e di tutti i lavori.

Al fine di portare a termine lo studio di fattibilità e il calcolo della capienza fiscale, è necessario che il tecnico di riferimento faccia domanda di accesso agli atti presso l’ufficio designato del Comune in cui l’immobile è situato.

La richiesta di accesso agli atti consiste nel richiedere al Catasto comunale tutti i progetti di fabbricazione, di ammodernamento, di collaudo e di abitabilità dell’immobile designato per gli interventi di riqualificazione, ed è una richiesta onerosa, da saldare attraverso il pagamento dei diritti di segreteria.

Qualora l’immobile sia stato fabbricato dopo il 1942, anno in cui è entrata in vigore la Legge Regolamentativa dell’Urbanistica, il tecnico può prendere visione di tutta la documentazione necessaria presso il catasto e valutare la conformità urbanistica.

Se l’immobile non risulta essere conforme al piano urbanistico, può essere avviata una pratica di sanatoria presso l’Ufficio Tecnico del Comune, da espletarsi prima dell’arco temporale dei lavori stabilito dalla norma del SuperBonus 110 per cento.

La detrazione prevista per gli interventi antisismici

Il Decreto Rilancio, approvato nel Maggio del 2020, ha anche contemplato la possibilità di effettuare interventi volti a migliorare l’adeguamento sismico degli immobili, qualora questi siano situati nelle aree 1, 2 o 3 di rischio sismico.

Le spese sostenute su cui poi effettuare la detrazione comprendono tutti quegli interventi sia preliminari ai lavori di adeguamento sismico (come indagini geotecniche, sopralluoghi etc.) sia interventi in situ, comprensivi di intonacatura finale.

Gestione della cessione del credito

Il credito previsto dalle norme attuative del SuperBonus 110 % per una corretta gestione della pratica e dei lavori può essere utilizzato o ceduto, secondo la valutazione del commercialista dopo aver preso visione dello studio di fattibilità e della capienza fiscale.

Il contribuente può pagare per intero la somma dei lavori, ottenendo poi una detrazione fiscale del 110 % nei 5-10 anni successivi, può appaltare l’intero costo dei lavori a una ditta edile che provvede a effettuare la detrazione in chiave aziendale oppure può cedere e trasferire il credito a istituti terzi di intermediazione che provvederanno, in vece del proprietario,  a saldare la ditta incaricata dei lavori.

La progettazione definitiva e la direzione dei lavori

Lo step finale del complesso iter per la corretta gestione della pratica e dei lavori per il SuperBonus 110 % si identifica con lo stendere il progetto definitivo dei lavori e nell’affidarne la direzione all’ingegnere edile o architetto incaricato.

In quest’ultima fase, il tecnico deve depositare presso il Genio Civile del Comune (dove l’immobile risulta iscritto nel Catasto) il progetto definitivo, corredato di un’approfondita analisi computometrica.

Prima di inoltrare la progettazione definitiva, il tecnico deve riguardare con estrema attenzione tutti i rilievi presi e i punti cardine dello studio di fattibilità: una volta consegnata, la progettazione definitiva ammette un margine di tollerabilità dell’errore pari al 2 % in caso di ispezioni tecniche.

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